どうもかいさるです
会社を退職して求職中なんですが、今まで多少なりの危機管理というか準備を少しずつしてきたおかげで、極端な不安はないんです・・・
ただ一つだけ気になって考えだすとチビリそうになるくらい不安になるものがあります
金利です💦
住宅ローンを変動金利で組んでいるからです
最近、政策金利が上がる方向へ向かうんじゃないかと日銀の動き植田総裁の発言が気になります
ビビっても仕方ないですよね
ただ、結論からいうと自分の環境なら対応できるかなぁ？！今のところ、あせって固定金利への切り替えとかは考えなくていいかと思っています
なぜそう考えるのかですが・・・ですが
私は7年ほど前に家を買いました
持ち家派、借家派論に関しては、人それぞれ人生でどこに重きを置き、満足した生活が送れるかが違うと思うので意見が割れて当たり前だと思っています
私も妻も幼いころから戸建て生活でした
結婚してから10年はアパートを借りていましたが、楽ではあるんですけどなんかしっくりこないんですよね
幼いころからの生活環境なのか？わかりませんが・・・戸建てが欲しくなりました
妻とは少し年齢が離れている事もあり、私が死ぬと住宅ローンが解消される団信保険があるので安心感がありました
妻に住む家を残せるのも安心に繋がります
ローンの残高は言えませんが大方残ってます
繰り上げ返済をしないと70歳を超えても払い続けなければなりません
金利は店頭金利から優遇金利適用後、約0.7％です
月々の返済額は約58,000円です
団信はガン疾病などのオプションはついてない一般団信です
あせらなくてもいいか？！と考える理由
政策金利が上昇するのは想定できるが
メガバンクの固定金利は上がり始めているので、いずれ変動金利も上がるだろうと思うのですが、どれくらいの期間で何％くらい上がるのか？が重要になってくると思います
過度な楽観や悲観は間違った行動を引き起こすので、それ相応の未来への心構えみたいなのが必要だと思います
といってもハッキリ予測できるわけではないのですが・・・
今の円安傾向とアメリカの利上げスピードを見ていると恐怖しか感じないですよね
今の円安は日米の金利差でドルの価値が上がり、円の価値が下がっているためにおこっています
でも、アメリカの利上げはピークに来てるようです
高止まりも考えられますが、ここからさらに上がっていくというのは考えにくいです
また、変動金利は短期金利に連動していますが、各銀行の短期金利予想は金融緩和の終了を2028年までとしており、平均で5年程度は現状維持、それ以降は政策によってゆっくりと上昇していくとしています
上昇と言っても日本の場合、アメリカのように急な引き上げはできません
政策金利が上がると市中金利が上がり、私のようなすでに借金を持つ個人や会社を直撃し、これから借りようとする人や会社の利息も上がります
そして、住宅の購入を控えたり、会社の設備投資を控え経済を停滞させ大きなダメージを与えます
そしてなにより日本政府も莫大な借金を背負っているので、ダメージをくらいます
アメリカのような大きな利上げをする事はできないんですね
銀行間の競争
（店頭金利）－（優遇金利）＝（適用金利）
店頭金利はどこの銀行でも同じようなものなんですが、実際借りている金利は適用金利にあたります
優遇金利というのが、その銀行が出せる値引額になります
優遇金利には「初期」と「通期」と種類があってほとんどの方は「通期」で契約をしていると思います
店頭金利が変動しても「通期」だと値引率はかわらないので、すでにローンを持ってる人にとってここはちょっと痛いと思います
ただし、金利が上がると新しく住宅ローンを組む方は少なくなるので銀行の競争は激しくなると思います
儲けが低いといえど、住宅ローンの組める人は優良な顧客ですから顧客獲得のために優遇金利の拡大などで競争するはずです
新規で住宅ローンを組もうと考えている方はよく比べるといいと思います
繰り上げ返済ができる
基本、私の住宅ローンの考え方は「少なく借りて、長い期間で借りて、少しずつ返す」です
これは低金利が続く前提での考え方で、リスクを背負いたくないからでもあります
日本人は借金が嫌いなのでほとんどの人が繰り上げ返済をします、元金が減るので利息を減らせるのは論理的です、これは金利が急激に上がる場合は特に有効な手段になります
余談ですが、この「繰り上げ返済をする」というのが、団信が成立する理由だそうです、日本人 特に住宅ローンを組んでる人は優秀なので成り立つのでしょう
ただ、投資を理解している人であれば、繰り上げ返済の資金を投資にまわすでしょう
何十年レベルの長期投資であれば、繰り上げ返済にまわす資金を利回り5％以上のレベルで増やすことができるからです
変動金利がそれに近づいてくるのであれば、私も繰り上げ返済を考えるでしょう
月々の返済額が小さい
私の場合、「少なく借りて、長い期間で借りて、少しずつ返す」と考えていたため、そこそこの頭金を投入して月々の返済額を小さくし、収入から投資への回せる分を確保しました
もともと、危機管理のため給料が上がっても生活レベルは上げていませんでしたので頭金を確保することができました
もともと借りていたアパートでも駐車場や共益費込みで75,000円払っていたので上がったとしてもショックは少ないと思います
5年ルール、125％ルール
住宅ローンの変動金利には債務者を急な金利上昇から守るため、5年ルール125％ルールが設けられています
仮に金利が上がっても前回見直し額から毎月の返済額が5年間は上がらない、その後、5年に一度行われる変更でも返済額は125％を上限になります
とりあえず、金利が上がってもドタバタしなくても良さそうです
ただし、良いことばかりではなく月々の返済額に対する措置なだけで、トータルの返済額は上がります
そして利息部分が上がるということは月々の返済額の内、利息部分が増え元金部分が減ります
結果 最終支払いを一括で支払うことになるようです
ようは長い期間猶予を与えるからそのうちに準備しなさいよということです
おそらく、ここ20年間同じ変動金利でローンを組んでいる方は膨大な人数になると思うので、国もなんらかの救済措置をとってくれるとは思いますが・・・
ある程度人気の高い立地
家を買う上で気にしたのが立地です
上物は確実に月日の経過で価値が落ちていきますが、土地に関しては地方なので下落傾向ではあるものの安定しています
優先順位は土地だったので土地から探しました
余談ですが、この時私は自分で土地を探し、見つけた後に建築屋さんに建物を発注しに行きました
先に建築屋さんと家を建てる契約をし、建築屋さんに不動産販売店に声を掛けてもらえばよかったのですが、別々で契約したため手数料が高くなったのを覚えています
たしか両方に払いました
建築屋に土地の交渉をしてもらえば、手数料を建築屋に払うだけで済みます
それでもちゃっかりとられるんでしょうけど、安くなるとは思います
購入を考えてられる方は気を付けてください
気に入った土地を見つけても建築屋さんに声を掛けてもらうです
近くに駅、幹線道路、都市へのアクセス、商業施設、病院、役所、6m道路などを加味して購入しました
地元の独立して間もない不動産会社のサイトを調べて見つけました
スーモとかの不動産まとめサイトなどには全く載っていなかったので、「気持ち悪いな」と思い、その不動産会社に問い合わせてみると世話になった知人が売却をまかせてくれてから間がないためですとのこと
条件が良かったのですぐに決めましたね
不動産の取引はオークションなどの不動産屋同士での取引が優先されます
そこで買い手のなかった売れ残り物件を不動産まとめサイトに載せるようです
なので自分では満足しています
最悪のことを考えて売却時に少しでも多くお金が残るようにしています
まとめ
私は変動金利が高くなってもそんなに高くはならないだろう！
ならないでくれと願っていますが、こればかりはわかりません
限りなく確率は低いだろうと思っていても0ではないからです
高くなってすぐに下がることもありますけどね・・
結局、「自分に無理なローンを組まない」これにつきます
ちょっとの利上げではビクともしない、余裕のあるローンを組むのもいいですし
保険として固定金利にして心の安定をはかるのもいいと思います
少なくともこれから家を買う予定の方は今回書いたような事を確認すべきだと思います
そして私のようにすでに変動金利でローンを組んでる方は
当面の間安くて済むのを引き換えに利上げリスクを許容しているはずですので、もし不安であればこれからできること
生活レベルの見直し、固定費の見直し、新NISA・iDecoの活用、家の現在の価値を調べてみる、収入を上げるなど取り組める事をしていくのがいいと思います
とりあえず時間は用意されていますので過度に不安にならず自分にできることをやっていきましょう
ありがとうございました
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